ここは、⼟地活⽤の⽅法としてコインパーキング経営を検討している⽅たちが集まる相談部屋。
一見手軽なコインパーキング経営ですが、高利益を狙うなら、下調べと会社選びが重要です。
当サイトでは”すべらない”コインパーキング経営をするために、あらゆるお悩みをコインパーキング経営の専⾨家が解説します。
成功のコツを教えてくれるのは…
Aさん
40代男性
経営歴10年
20台分の駐車スペースを持ち、個人でテナントビルも所有。「堅調なビジネス」としてコインパーキング経営を選ぶ。
Bさん
50代男性
経営歴15年
10台分の駐車スペースを持ち、法人として経営する。会社の安定的な売り上げアップを実現した。
Cさん
60代男性
経営歴20年
7台分の駐車スペースを持ち、月額の賃料は22万円程度。収益は主に貯蓄に回している。
目次
コインパーキング経営は土地活用の方法のひとつで、文字通り時間貸しの駐車場を運営することで収益を得ることを目指すものです。アパートなどの賃貸物件の経営に比べると、初期費用が少なくて済むというのがメリットです。また、自動車の出入りに支障がない場所であれば、土地の広さや形状を問わずに始めることができます。コインパーキング経営は、大別すると3種類のやり方があります。
土地オーナーが自己完結方式でコインパーキング経営すべてに携わる方法です。管理委託の費用が発生しないため、駐車料金として得られた利益は、諸費用などを除き、基本的にすべて自分の収入になります。ただし、土地のアスファルト舗装や周辺を囲むフェンスの設置、料金徴収機器の設置などの工事をすべて自分で発注する必要があります。また、運営開始後も日々の清掃や見回り、トラブル対応などをすべて自分で行う必要があるため、そういった費用や手間をかけられない方にはお勧めできません。
コインパーキング経営に必要な工事の発注や機器類の準備などを土地オーナーが行い、経営開始後は清掃やトラブル対応などの管理業務を外部業者に委託するという方法です。毎月徴収された利用料金のなかから、あらかじめ取り決めた割合の管理費を業者に支払うことで、日々の業務を代行してもらいます。毎月の売り上げから管理費と諸経費を差し引いた金額が土地オーナーの収入となります。日々の管理業務からは解放されるので、本業を持ちながら副収入を得たいという方に適しています。
所有している土地を、コインパーキングの運営を行っている会社に貸し出す方法です。土地の整備や機器類の設置などをすべて貸し出し先の会社が請け負うので、土地オーナーは初期費用をかけずに土地活用が行えるというのがメリットです。管理委託と比べると手取りの収入は少なくなる傾向にありますが、コインパーキングの稼働率に左右されることなく、毎月安定した収益を得ることができます。
初期費用が0円、ランニングコストもかかりません。
コインパーキングは基本的に舗装された土地に精算機などの機械を設置するだけですので、マンション経営やアパート経営と比べると始めやすく、オープンまでの期間がかかりません。最短で1カ月程度で経営を開始することも可能です。
弊社のような一括借上げ方式（オーナーが駐車場運営会社に土地を貸し、賃料として収入を得る経営方式）ですと、一番のメリットは初期費用が0円という点です。
設備・照明・看板などのイニシャルコストはもちろん、保守・集金・消耗品・電気代などのランニングコストも一切を弊社が負担いたします。
あと魅力的なのが、変形地や狭小地でも土地活用できるという点でしょうか。弊社の場合は2台以上のスペースから対応していますし、最短3カ月での短期契約も可能ですので、始めやすく辞めやすいというのもオーナー様にとってはメリットと言えそうです。
なお、当サイトが実施した、コインパーキング経営に興味がある方109人を対象にしたアンケート調査では、 コインパーキング経営に感じている魅力として、「遊休地が活用できる（28人/25.7%）」、「ランニングコストが安い（27人/24.8%）」、「手間がかからない（14人/12.8%）」といった回答が多くを占めました。手間・コストがかからず、手間がかからないというコインパーキング経営のメリットは、多くの人が知るところですね。
マンション経営やアパート経営などに
比べると収益性は低くなります。
デメリットは、マンション経営やアパート経営に比べると収益性が高くないことでしょうか。これらはまず建物を建てるだけで大きな初期費用がかかりますが、入居者を定期的に集めることができれば大きなリターンが期待できます。
もちろん、建てるだけで入居者が入るわけではないので、空室対策を考えなくてはなりません。コインパーキング経営も空車対策は必要ですが、そのあたりは営業活動でカバーできます。弊社の場合ですと、周辺の商業施設に駐車の割引チケットを配るなどの営業活動に力を入れてますので、空車のリスクも抑えられます。
イチネンパーキング橋本さんが答える
コインパーキング経営を始める前に
知っておきたい話
5,000億円以上の大きなマーケットで
コロナ禍でも安定している業界
日経MJのコインパーキング上位30社の売上高が発表されているのですが、それによればコインパーキングの市場規模はおよそ5,000億円。これは上位30社の売上から換算されたものなので、地方企業も含めたらそれ以上になると思われます。新型コロナウイルス感染症の影響を受けて一時は売上が下落しましたが、緊急事態宣言が解除された2020年5月以降は95％まで回復してきています。こうした回復状況を見る限り、安定した業界であると思います。
個人経営の場合は管理業務が大きな負担に
個人で経営される場合は、設備の故障や近隣住民とのトラブル、空車対策などもすべてご自身で行わなくてはなりません。実際これらにオーナー様がすべて対応するのは難しいので、専門の運営会社に委託することをおすすめします。運営会社に委託する場合は管理業務はすべて一任できます。よくあるリスクとしては、採算が合わない場合にオーナー様に賃料の減額をお願いすることがあることでしょうか。ただ、弊社の場合ですと、決まった賃料を必ずお支払いするために事前調査や営業努力を徹底していますので、賃料減額をお願いするケースはかなり稀です。
個人で管理業務を行うのはかなり困難
コインパーキング経営には集金、清掃、メンテナンス、警備などの管理業務があります。利益を重視したいオーナー様であっても、こうした管理業務をすべてオーナー様ご自身で行うのはかなり難しいと思います。故障した際の修繕費も自己負担となりますので、結果的に費用がかさんでしまいます。運営会社に委託すれば、管理業務を一任できますし、修繕費もかかりません。個人で始められたオーナー様が途中から運営会社に委託するケースも多いので、やはり管理会社に委託することをおすすめします。
オープンしたその月から収益化が可能
個人で経営する場合と管理会社に委託する場合で分かれますが、弊社のような管理会社に委託するケースですと、土地の管理業務を弊社にお任せいただき、オーナー様には賃料を支払います。その賃料がそのままオーナー様の収益になる、という仕組みです。賃料ですので、基本的には変動せず毎月決まった額のお金が入って来ます。設備などの初期費用も弊社で負担しますので、オープンした月から収益化が可能という点も魅力と言えます。例えば賃料が30万円なら、オープン初月から30万円の利益が出ます。
一定の賃料＝決まった収益が毎月得られる
初期投資費用、ランニングコストの負担が一切なく、毎月一定の収入を得ることができるのが一番のメリットです。契約期間は基本３年間と短期であり、土地を拘束する借地権や営業権などはありません。契約期間中でも３か月前通知で解約できますので短期間の有効活用にも向いていると思います。
警備、集金、清掃、メンテナンスと管理業務は多岐に渡る
管理会社で行う一般的な管理業務は、警備、集金、清掃、メンテナンス、クレーム対応、場内に置かれた長期駐車の対応などがあります。クレームに関しても、基本的にはオーナー様に連絡がいくことはなく、パーキングの看板に記載されている警備会社へ連絡がいくようになっています。他にも目に見えない細かい業務がたくさんありますので、これをすべて個人でされるというのはかなり大変かなと思います。
問い合わせから約1カ月でオープン可能
弊社の場合ですと、まずオーナー様からお問い合わせをいただきましたら、土地の住所を確認のうえ、10日程度お時間をいただき、物件周辺の調査を徹底的に行います。その後、見積提案をし、ご了承いただけましたら契約となります。
契約後はすぐ工事の着工に入り、10～20台の駐車場でしたら完成まで1週間〜10日くらい、お問い合わせからオープンまででいえば大体1カ月程度でしょうか。書類の作成等も弊社で行いますので、特にオーナー様の手を煩わせることもありません。
運営会社によっては土地の斡旋も対応可
最初から土地がなくても、購入したり借りたりして土地を用意すればコインパーキング自体を始めることは可能です。ただ、運営会社によっては土地の斡旋などは行っているようですが、弊社の場合ですとあくまでオーナー様が所有する土地をお借りする、という形になります。
会社選びで大事な3つのポイント
一番大切なのは、入念な会社選びです。コインパーキング経営といっても様々な委託会社がありますが、
私の場合は、次の3つのポイントで決めました。
・営業マンの対応に好感を持てるか
・周辺地域に強い会社かどうか
・目標意識が高く、末永く付き合えるか
結果的にイチネンパーキングさんに決め、今では毎月で約22万円の賃料を受け取っています。
管理業務も徹底されていて、これまで近隣住民からのクレームもありませんし、トラブル対応も早く心強いです。
衛生意識が高く、駐車場付近の清掃なども定期的に行ってくれます。
コインパーキング経営に興味がある方109人を対象にしたアンケート調査では、 コインパーキング経営に対して不安に感じている事として、最も多かった回答が「収益性（35人/32.1%）」でした。やはり土地活用をするからには、気になるのは儲かるのかどうか、ですよね。
1台分のスペースで最大20万円の収入を得ることも可能です。
確実に儲かるとは断言できませんが、安定して収益を得たい人にはおすすめです。儲かるかどうかはやはり、立地に左右されます。
例えば、地価の高いエリア、東京でいえば銀座あたりですと1台のスペースで20万円。足立区などの地価が低いエリアでも1台あたり5万円以上の提案が可能です。都心部でなくても、周辺地域に商業施設や店舗があるエリアや、住宅地や国道沿いのエリアも稼ぎやすい場所と言えます。
月極駐車場よりも安定性に優れています。
月極駐車場と比べても、コインパーキング経営の方が安定性に優れていると言えます。月極の場合、引っ越しのシーズンとなる4月と9月に空車が発生し、そこから新たな利用者を探すのにかなり苦労します。埋まらなければ、半年、1年と「土地を遊ばせてしまう」ことになります。その点コインパーキングはシーズンに左右されず、年間を通して安定した収益が期待できます。また月極よりコインパーキングのほうが相場より高く借り上げることが一般的なので、利回りも高くなります。
イチネンパーキング橋本さんが答える
コインパーキング経営にまつわる
お金の話
一括借上げ方式なら初期費用は0円
弊社のような一括借上げ方式（オーナーが駐車場運営会社に土地を貸し、賃料収入を得る経営方式）なら、こうしたイニシャルコストは全て負担しますので、オーナー様は0円でコインパーキング経営を始められます。
なかにはアスファルト、ブロック、フェンスなどの修繕費用を土地オーナー様に請求する駐車場運営会社もあるようですが、弊社はこうした外構工事費用についても全額負担いたしますので、ご安心ください。
「稼げるエリア＝地価の高いエリア」ではない
エリアによってかなり違うので、東京都を例にとって話します。例えば地価の高い中央区銀座であれば1台のスペースで20万円以上、同じ中央区でもビジネス街なら10万円程度。他の区においてもロケーションや料金相場によって多少変動しますが、地価の低い足立区などでも1台5万円以上の提案が可能です。
とはいえ、「稼げるエリア＝地価の高いエリア」というわけではありません。近隣に商業施設や店舗がある場所、人の流れや交通量の多い場所なども稼ぎやすいエリアと言えます。
コインパーキングのほうが高く借り上げることが一般的
月極駐車場よりコインパーキングのほうが相場より高く借り上げることが一般的です。
例えば、賃料1台2万円で10台収容できる月極駐車場で稼働率を80％とした場合、年間収入は192万円。コインパーキングの場合は、賃料そのものが高くなりますし、稼働率に関係なく一定の賃料をお支払いします。賃料1台2万4000円で10台収容のコインパーキングだとしたら、年収は288万円。月極駐車場の1.5倍となります。ロケーションによっては月極賃料相場の2倍で借り上げることもありますので、コインパーキングのほうが利回りは良いと言えます。
東京の地価の低いエリアで1台あたり5万円程度
オーナー様が駐車場運営会社に土地を貸し、賃料として収入を得るのが一括借上げ方式です。賃料の相場はエリアによって変わりますが、東京エリアで比較的地価の低い足立区などでは、1台あたり5万円くらいでしょうか。10台分のスペースの駐車場であれば月50万円という計算となります。賃料は稼働率とは関係なく、基本的に毎月固定の金額となります。とはいえ、今お話しした数値はあくまで参考なので、実際に調査してみた結果、相場よりも低い賃料設定となるケースもあるので、ご注意ください。
固定資産税・都市計画税の2つ
土地にかかる税金、固定資産税（1.4％）・都市計画税（0.3％）です。空き家を更地にした場合は、それまで適用されていた軽減措置（固定資産税の課税標準の6分の1に軽減）が受けられなくなりますが、一括借上げ方式にて賃貸された場合は、軽減措置以上の賃料収入が見込めますので収入が増加しメリットがあると思います。
信頼できる運営会社かどうかを見極めることが大事
コインパーキング業界は初期費用がかからず開業が比較的簡単なため、運営会社の質が玉石混交です。
自社の利益と成長を過剰に優先する会社の場合、一時的に高い賃料で契約できたとしても、資金繰りに行き詰まって倒産してしまうケースも散見されます。
安定して稼ぐコツは、信頼できる運営会社かどうかをしっかり見極めることです。
一番わかりやすいのは、上場企業かどうかでしょうか。
上場企業はやはり安心感がありますし、財務内容も公表されているため、状況を把握しやすいです。
業歴も長ければそれだけノウハウを持っていますし、安心に繋がると思います。
あとは、コミュニケーション面ですかね。
営業担当が頻繁に入れ替わるような会社だと、不安を感じてしまいますが、
イチネンパーキングさんは初期対応からずっと営業担当が代わらないとのことでしたし、
社長さんをはじめフットワークが軽く誠実な印象を受けたので、安心して任せられました。
「会社選びがすべて」と言っても過言ではありません。
よくある失敗例としては、オーナー様が想定していた賃料を得られなくなり、解約に至るというケースです。こうした問題が起きる主な原因は、「元々の賃料設定が適切でなかった」または「営業活動の不足」の２つです。前者は事前に行うリサーチに問題があり、後者は駐車場運営会社が周辺地域への駐車チケット配布といった営業を十分にせず、結果賃料の減額をオーナー様にお願いする、という事態を招いてしまっています。
注意していただきたいのが、賃料の減額交渉に至るまでの過程です。賃料の減額交渉はあくまで最終手段ですが、駐車場運営会社が十分な営業努力をせずに早いタイミングで賃料の減額をお願いするケースもあるようです。オーナー様がそのような事態に陥った場合は、運営会社を切り替えることをおすすめします。
「事前のリサーチ」と「営業活動」をチェックしてください。
コインパーキング経営が成功するかどうかは、会社選びがすべてと言っても過言ではありません。駐車場運営会社を選ぶ際は、「事前のリサーチをしっかり行ってくれるか」「オープン後に十分な営業活動をしてくれるか」を重点的にチェックしていただくことをおすすめします。
イチネンパーキング橋本さんが答える
コインパーキング経営で
失敗しないための話
破損・騒音・ゴミ・照明などでクレームを受けることも
トラブルの一般的な例をあげれば、境界線上にあるブロック等の事故による破損、アイドリングの騒音、ゴミや産廃物の不法投棄、雑草の処理などでしょうか。例えば弊社の場合、アイドリングについては、駐車場内に「アイドリングストップ」の看板を設置し協力を呼びかけるようにしています。住宅街の場合は、駐車場内の照明も明るくなりすぎないように配慮しています。弊社では、こうした苦情・クレーム等もすべて迅速に対応しますので、ご安心いただけると思います。
どれだけ営業活動をしてくれたかを確認
賃料の減額交渉が起きてしまう要因のひとつが、駐車場運営会社の営業活動の不足です。たとえ稼働率が一時的に下がったとしても、周辺の商業施設や店舗に駐車割引チケットを配布するなどすれば、稼働率は取り戻せます。
こうした営業活動をせずにオーナー様に賃料の減額をお願いしてしまう会社も残念ながらあるようです。弊社の場合ですと、お約束した賃料を維持できるように日々営業活動に力を入れていますし、減額をお願いするとしてもそれはあくまで最終手段としてです。
対処法としては賃料の減額に至るまでに、どれだけの営業活動をしてくれたのかをチェックすると良いと思います。それが感じられないようでしたら、運営会社の乗り換えをおすすめします。
オープン前の稼働率調査で納得感を
得られるか
そもそも空車が想定よりも起きてしまうのは、オープン前の稼働率調査の精度が低いことが原因です。
まずはその段階でのブレをなくすことが大事です。弊社の場合は平日と週末を1日ずつ調査して、それでも迷いが生じる場合はさらにもう1日期間を設けて稼働率のブレが出ないようにします。
空車対策が気になるようでしたら、まず駐車運営会社のリサーチ内容がどれだけ丁寧か、納得感を得られるかを見ると良いと思います。あとは、周辺店舗に駐車チケットを配布するなどの営業努力も必要です。弊社がオーナー様に賃料を提案する際は、この提携店舗へのチケット販売もあらかじめ視野に入れています。
警備会社や営業担当が定期的に巡回
違法駐車や長期駐車に関しては、弊社の場合ですと日頃から警備会社や弊社の営業担当が定期巡回を行っています。見つけた場合は、まず警察に通報して、盗難車でないかを確認します。盗難車の場合はそのまま撤去してもらい、盗難車でない場合は弊社のほうで費用を負担して、撤去のための手続きを行います。
防犯対策としては、簡易的な監視カメラをつけることも可能です。精算機荒らしや事故の多い駐車場や不正駐車、逃避（未精算出庫）の多い駐車場には設置しています。
「知恵袋」のような営業マンとの出会いに感謝
コインパーキング経営は堅調なビジネスであり、リスクの低い投資をお探しの方にはおすすめです。 私は個人でテナントビルも経営していますが、イチネンパーキングの営業担当さんとは関連業界に精通されているので、よく勉強させていただいています。市場をよく調査しトレンドなどもご存知で、私にとってはまさに「知恵袋」のような存在ですね。このような素晴らしい営業マンと出会うことができて、とても幸せです。