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土地活用の選択肢として、コインパーキングの経営を考えるケースも増えてきました。比較的低コストではじめられるのが魅力ですが、運営のためにはランニングコストが必要です。ここでは、ランニングコストを項目別に紹介します。
自分でコインパーキングの運営を行うと、電気代、そしてメンテナンス費用などは月々の土地代（土地レンタル代）へとプラスされます。
土地は自分のものであっても、コインパーキングの管理を駐車場管理会社などに依頼した場合は、契約によって取り決めた固定費だけを受け取ることになるのが一般的です。それ以上の売り上げは管理会社の利益になります。
土地を借りてコインパーキングを運営する場合、ランニングコストは電気代やメンテナンス費、集金台のレシートの費用などのほか、土地のレンタル代が加算されます。
コインパーキング会社に一括借り上げで依頼する場合には、ランニングコストが発生しない代わりに、契約時に取り決めた料金以上の売り上げはそのコインパーキング会社の利益となります。と同時に土地を他社からレンタルしている場合には、オーナー側でその料金の支払が発生します。
コインパーキング経営は初期投資に意識を向けがちですが、ランニングコストにも注意しなければなりません。ランニングコストは大きく分けて、運営管理費と税金があります。
コインパーキングで一般的に使われている設備は、精算機やロック板機器などです。機器類は定期的なメンテナンスが求められます。「コストがかかる」という理由でメンテナンスを怠ると、正常に機能しないリスクが高まるからです。メンテナンス不足で事故が起きれば、オーナーの責任を問われかねません。
24時間運営をしている場合、個人だと対応に限界があります。早朝や深夜でもトラブルが起きるリスクはあるからです。対応しないとコインパーキング自体の信頼性が損なわれます。ネガティブな噂が流れれば利益マイナスに直結するでしょう。
管理運営については専門業者に任せているケースがよく見られます。その場合、管理委託費が発生します。また、税金は管理会社に委託しても発生するため支払いが必要です。たとえば、固定資産税や、所得税や住民税など多岐にわたります。ランニングコストも考えないと、コインパーキング経営は成り立ちません。
| 運営・管理 | 税金 |
|---|
上記の表でご紹介した内訳は一例です。他にも費用があります。たとえば、紙幣詰まりや駐車券切れのような精算機のトラブルで、修理代金が発生するのです。
違法駐車や放置車両の損害も考えなければなりません。違法駐車や放置車両がある場合、稼働率が下がれば損失が生じます。持ち主を見つけるための手間や時間的なコストや、連絡がつかない場合、レッカー移動の手続きもしなければなりません。コストは、一時的とはいえオーナー負担です。
また、コインパーキングの規模やエリアでも、費用は変化します。コインパーキングでも、運営を代行する業者があります。運営代行業者も各業者の料金設定と契約方法により費用が変動するのも押さえておいてください。ただ、運営を委託すれば、トラブル対応などもしてくれるため、個人ですべて対応するよりコストと労力が軽くなります。
コインパーキング経営でかかるランニングコストには、清掃・巡回、機器保守、定期点検、修理などがあります。駐車場のタイプに関わらず必要な費用です。どのような費用か紹介しますので、コスト計画の参考にしてください。
駐車場の管理に不可欠なのは清掃です。ゴミがたくさん落ちているような清潔感がない駐車場だと、利用者の不満にもつながります。割れ窓理論で知られるように、たかがゴミでもそれが放置されることで、駐車場内でのトラブルが起きやすくなるかもしれません。駐車場内の秩序・治安を守り、トラブルのない運営のためにも、清掃は大切なコストのひとつです。
また、トラブル防止の意味では、巡回も必要。常駐警備の委託という選択肢もあります。
清掃も巡回も、人的労働を依頼することになるので、それなりに大きなコストがかかります。
コインパーキングで使用されている機器は、ゲートのバー、車をロックするフラップ板、監視防犯カメラ、精算機、照明などがあります。これらの機器が故障すると、売上に影響があるのはもちろん、利用者が駐車場から出られなくなったり、安全性に問題が生じたりします。故障しないように、日ごろからのメンテナンスが大切です。
老朽化して修理ができなくなることもあるでしょう。時代の変化が早いので、機器の性能が古臭くなることもあります。利便性のためにも、機器の買い替え判断もしなければいけません。
機器・設備は、定期的に発生する保守費用だけではなく、買い替え時の費用も大きな経費なので、資金計画をしっかり立てておきましょう。
機器ごとに決められたペースで、定期点検をおこなわなければいけません。故障による停止を防ぐ目的と、すでに故障している機器がないかチェックする目的があります。機器の定期点検は、その機器を購入した会社に依頼するのが一般的。定期点検費用は、購入時にサポート内容として取り決められていることが多いです。機器購入の際は定期点検の取り扱いがどのようになっているか確認しましょう。
保守や定期点検を実施して故障などが見つかった場合は、修理が必要です。一箇所だけに影響するような故障であれば、修理箇所だけ入庫を止めれば済むかもしれません。しかし、修理内容によっては、駐車場全体の一時的な休業が必要になるケースもあります。休業を伴う修理をする場合は、売上減の覚悟が必要です。修理費用は、機器購入時のサポート内容によって異なります。長くコインパーキングを経営していれば、修理は必ず発生するでしょう。毎月・毎年かかる定期コストではありませんが、修理に関するコストも見積もって収支計画を立てることが大切です。
コインパーキングの経営で必要な費用には、ランニングコスト以外にも税金があります。収入を得るとかかる所得税はどんな事業でも同じです。コインパーキングは、土地や建物を所有することになるので、固定資産税・都市計画税もかかります。
固定資産税は、土地や建物の評価額に対して1.4%をかけて求める税金。都市計画税は、コインパーキングが市街化区域内にある場合にかかる税金で、評価額に対して0.3%です。
固定資産税・都市計画税は、所有している不動産の評価次第で額が決まります。売上は税額計算に際に考慮されません。売上が少ないと、痛い出費になる可能性もあります。
評価額は、「固定資産税・都市計画税納税通知書」に記載されています。毎年4月もしくは5月に送ってくるので、税額を確認して収支計算をしてからコインパーキングを経営するかどうか決めるといいでしょう。
ここまでで紹介したランニングコストは、オーナーが管理・運営する場合にかかるコストです。
コインパーキング経営には、自営ではなく、コインパーキング運営会社に管理・運営のすべてを任せる「一括借り上げ」という経営方法があります。
一括借り上げの場合、オーナーは所有する土地を貸すだけで、清掃・巡回、機器保守、定期点検、修理に必要なコストはもちろん、コインパーキング経営をスタートするために必要な工事などの初期費用も不要になるのが一般的です。
運営委託費用がかかるので、自営より利益は減りますが、広告や集金などの面倒なことまですべて任せられるので、「ランニングコストも気になるけど手間もかけたくない」というオーナーには大きなメリットがあります。
コインパーキングの一括借り上げ
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利回りを高くするポイントは3つあります。そのうち1つが、初期費用とともにランニングコストを低く抑えることです。
まず、初期費用が発生する段階で、土地の取得費用を抑えることが大切です。そして、同じくランニングコストにおいても、利回りを高めるためには委託管理費の安い業者がおすすめ。
ただし、土地も委託管理費も安ければいいというわけではありません。質を見極め、ほかと比較するなどじっくり検討してから選んでみてください。
コインパーキング経営に必要なランニングコストは、毎月かかるものと不定期で発生するものがあります。こうしたコストの管理が手間に感じる場合は、コインパーキング運営会社に一括借り上げで委託するのもひとつの選択肢です。
収支の計画はもちろん、自分で運営できるのか運営イメージを考慮して、自営か一括借り上げかを検討してみてはいかがでしょうか。
コインパーキングのデメリットは税金です。固定資産税も、コインパーキングは住宅が建っていないとされるため更地の評価額と判断されます。優遇措置を適用されず固定資産税が高くなるのです。
相続税評価も更地で評価されます。土地を貸していても、アパートやマンションなら適用される賃貸地や貸家建付地の適用がありません。小規模宅地の評価減も、200㎡まで50%に抑えられます。節税という点ではデメリットです。
所得税も初期費用0の一括借上タイプだと厳しくなります。減価者客費がないからです。一括借上げ以外での運営なら、機器や管理委託費用は経費で計上できますが、管理運営の労力は大きくなります。コインパーキングは減税の優遇措置を受けにくいため課税負担が大きいのです。
